Voor de meesten een akelig woord. Maar toch zeer belangrijk om te weten hoe dit in elkaar zit. En dat het ook als iets positiefs gezien kan worden. Want investeren in vastgoed heeft een aantal fiscale voordelen. En daarmee bedoelen we dat het in box 3 belast wordt. Maar wat houd box 3 nu precies in?
Laten we eerst even naar de drie boxen kijken. Want wat betekend iedere box:
Box 1: In deze box betaal je belasting over je werk en woning. Dus als je voor een baas werkt en je ontvangt iedere maand loon en een loonstrook, dan betaal je vanuit deze box belasting. Dit geldt overigens ook als je vanuit je onderneming loon krijgt. Dus bijvoorbeeld bij een B.V.
Verder vallen ook een uitkering, pensioen, buitenlandse inkomsten en winst uit een onderneming (eenmanszaak of V.O.F.) in deze box.
Ook worden in deze box aftrekposten verrekend met je inkomsten zoals aftrekbare kosten voor je eigen woning (rente) en persoonsgebonden aftrek o.a. studiekosten/giften/tijdelijk verblijf gehandicapten/alimentatie .
Box 2: In deze box betaal je belasting over aanmerkelijke belangen. Een aanmerkelijk belang is bijvoorbeeld als je aandelen bezit in een onderneming. Dus als er dividend uitgekeerd wordt vanuit een onderneming dan betaal je vanuit box 2 belasting over dat dividend bedrag.
Daarnaast kom je ook in box 2 terecht als je aandelen verkoopt en hier dus winst op maakt.
Box 3: In deze box betaal je belasting over je vermogen. Dat wil zeggen dat als je spaargeld hebt of je belegt, dan kom je in box 3 terecht. Het investeren in vastgoed zal dus in deze box terecht komen (tenzij je vanuit een onderneming investeert, maar de meesten beginnen dit in prive te doen).
Hoe ziet de belasting over het investeren in vastgoed dan uit?
Laten we een voorbeeld rekensom geven:
Stel je hebt twee appartementen die je verhuurt, dus niet waar je zelf in woont.
WOZ-waarde | Schuld |
Appartement 1 € 170.000 | Lening € 125.000 |
Appartement 2 € 145.000 | Lening € 115.000 |
Appartement 3 € 125.000 | Lening € 80.000 |
Totale Waarde/Bezittingen € 440.000 | Totale Lening/Schuld € 320.000 |
Jouw totale vermogen zal worden berekend door je bezittingen (de waarde hiervan) minus de totale lening/schulden. Vanuit ons voorbeeld zal het er dan zo uit komen te zien:
€ 440.000 – € 320.000 = € 120.000
Daarnaast heb je ook te maken met heffingsvrij vermogen. En dat is iets positiefs. Want over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Ieder jaar veranderd dit bedrag. Voor 2019 stond deze op € 30.360. Dit bedrag mag je per fiscale partner van je vermogen afhalen. Dus als je een fiscale partner hebt dan mag je € 60.720 van € 120.000 in mindering brengen.
Voor ons voorbeeld houden we het even op een persoon, zonder fiscale partner.
Dus komt ons vermogen waarover belasting betaald moet worden uit op
€ 120.000 – € 30.360 = € 89.640
Nu gaan we kijken wat die belasting dan precies is. En zoals in Box 1 heb je in Box 3 ook te maken met verschillende schijven. Alleen wordt er hier onderscheid gemaakt tussen sparen en beleggen. En hierbij heeft de belastingdienst zelf een verdeling in gemaakt van wat onder sparen valt en wat onder beleggen.
Schijf 1: Deze schijf loopt tot een vermogen van € 72.797. Daarvan gaat de belastingdienst uit dat je 33% belegt en 67% spaart. Omdat bij ons voorbeeld het vermogen hoger was, wordt schijf 1 in zijn geheel gebruikt.
Dus 67% van € 72.797 = € 48.773,99 = sparen
En 33% van € 72.797 = € 24.023,01 = beleggen
Deze bedragen komen later terug.
Schijf 2: In deze schijf kom je terecht bij een vermogen tussen € 72.797 en € 1.005.572
Hiervan gaat de belastingdienst uit dat je 79% belegt en 21% spaart.
Omdat ons vermogen boven de € 72.797 uitkomt, hebben we ook te maken met schijf 2. Maar omdat we al in schijf 1 belast worden, mogen we dat bedrag van schijf 2 afhalen. Dus
€ 89.640 – € 72.797 = € 16.843
Over dat bedrag worden we in schijf 2 belast. Dus
21% van € 16.843 = € 3.537,03 = sparen
79% van € 16.843 = € 13.305,97 = beleggen
Deze bedragen komen later terug.
Schijf 3: Deze schijf loopt vanaf een vermogen van € 1.005.572 en de belasting gaat er hierbij uit dat je dit gehele bedrag doet beleggen.
We hebben nu gekeken hoe er in iedere schijf gerekend wordt en wat er onder sparen valt en wat onder beleggen. Maar wat moet je dan aan belasting betalen?
Het sparen wordt belast met een fictief rendement van 0,06% en het beleggen wordt belast met een fictief rendement van 5,33%
Dus terug naar ons voorbeeld komt het er dan zo uit te zien:
Sparen schijf 1 € 48.773,99 + schijf 2 € 3.537,03 = € 52.311,02
0,06% van € 52.311,02 = € 31,39 = fictief rendement
Beleggen schijf 1 € 24.023,01 + schijf 2 € 13.305,97 = € 37.328,98
5,33% van € 37.328,98 = € 1.989,63 = fictief rendement
Over die twee fictief rendementen wordt 30% belasting betaald. Dus
30% van (€ 31,39 + € 1.989,63 =) € 2.021,02 = € 606,31
Je betaalt dus over een vermogen van € 120.000 maar € 606,31 belasting.
Over je huurinkomsten wordt dus geen belasting over betaald.