In het huidige belastingstelsel wordt de belasting berekent over de waarde van een woning minus de hypotheek. Dat is bij het voorstel anders. Laten we een voorbeeld nemen. (We laten de leegwaarderatio in dit voorbeeld buiten beschouwing)
Voorbeeld met volledige financiering
Stel je hebt een vastgoedportefeuille van €1.500.000 in waarde. En deze heb je in zijn geheel gefinancieerd.
Bij het huidige stelsel zou je nihil belasting betalen omdat je het in zijn geheel hebt gefinancieerd en de huurinkomsten niet belast zijn.
Bij het voorstel zal dit er als volgt uit gaat zien:
Het rendement dat wordt toegerekend op een belegging zal 5.33% zijn. Over €1.500.000 is dit dus €79.500.
Vervolgens wordt het rendement verminderd met de fictive kosten van het lenen a 3.03%, wat neerkomt op €45.450.
In totaal heb je dus een fictief ( = forfaitair) rendement van €34.050* (€79.500-€45.450). Dit wordt vervolgens belast met 33%, wat neerkomt op €11.236,50
*Hier hebben we nog geen rekening gehouden met het heffingsvrije rendement. In 2020 bedroeg deze voor iemand zonder een fiscale partner €30.846 en voor iemand met een fiscale partner €61.692 Bron: belastingdienst
Dat betekent dus dat wanneer je geen fiscale partner bent je slechts over €3.204 belast wordt, wat neerkomt op €1.057,32. En wanneer je wel een fiscale partner hebt je nog steeds nihil belasting betaald omdat het fictief rendement in het heffingsvrije rendement valt.
Wanneer je dus nog een kleine vastgoedbelegger bent zal je er met een klein bedrag op achteruit gaan. Maar indien je bij de grotere jongens hoort kan dit een behoorlijk verschil zijn.
Voorbeeld zonder financiering
Wanneer je echter een woning in box 3 zonder financiering bezit, wordt het een ander verhaal.
Stel dat je een tweede woning zonder financiering hebt van €350.000.
Het fictief rendement van 5.33% is €18.655.
Omdat er geen financiering op zit en het vermogen boven het heffingsvrij rendement zit is er geen heffingsvrij vermogen.
Je zal dan dus met aftrek van het heffingsvrij rendement van €400 een fictief rendement hebben van €18.255. Hierover wordt je vervolgens met 33% belast, wat neerkomt op €6.024
(In het huidige stelsel was je hierbij kwijt aan belasting €3.727, dit is dus een verschil van 161,63%!)
Bron vastgoedjournaal